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70年住宅土地使用權到期怎么辦?中央有新說法

  • 發布:陜西軒誠項目管理有限公司 ? 版權所有
  • 時間:2016-12-03
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  11月27日,《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》發布。引人矚目的是,意見在多處對于公眾關心的土地與房屋財產問題,作了說明和安排。意見的發布,將對公民的土地與房屋權益保護釋放哪些新信號?
  焦點一 70年住宅土地使用權到期了怎么辦?
  【文件精神】研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。
  【專家解讀】北京大學法學院教授常鵬翱認為,意見尊重并回應了民意,傳遞了一個重要信號:既然研究的是續期的法律安排,并強調形成受保護的良好和穩定預期,那么就意味著,對于個人住宅土地使用權到期后政府會收回的擔心是不必要的。
  中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說,目前,關于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定,“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”。目前的法律條文由于缺乏細則,如何“自動續期”存在不確定性,難以操作。
  楊立新認為,續期問題可以從三個方面來考慮:一是不夠70年的,到期后必須都續期到70年;二是70年到期后自動續期,相當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權,即一次取得永久使用,國家不必每次續期每次都收費;三是到期后經過自動續期變成永久性建設用地使用權之后,應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系,可以考慮收取必要而不過高的稅金,但應當經過立法機關立法決定。
  中國(海南)改革發展研究院院長遲福林認為,意見提出財產權利保護問題,實質是承認并尊重房產已經成為城鎮居民重要財產權的現實。對于70年土地使用權到期后的處理,要拿出妥善的辦法。意見盡管沒有出臺具體的內容,但特別重要的是,指明了要向有利于財產保護的方向進行制度設計。
  焦點二 如何遏制征地與拆遷導致的矛盾?
  關鍵點:不將公共利益擴大化
  【文件精神】完善土地、房屋等財產征收征用法律制度,合理界定征收征用適用的公共利益范圍,不將公共利益擴大化,細化規范征收征用法定權限和程序。遵循及時合理補償原則,完善國家補償制度,進一步明確補償的范圍、形式和標準,給予被征收征用者公平合理補償。
  【專家解讀】遲福林認為,意見的一個重點,就是要科學界定公共利益的范疇,防止將公共利益隨意擴大化。接下來,有關部門應該根據這個精神進行科學研究,確定好公共利益的邊界。
  中國社科院法學研究所民法室主任孫憲忠表示,建議規定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府,利益受損代表和獨立的相關專家代表也應該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設是為了社會公共利益的需要,應當承擔舉證責任。
  楊立新、常鵬翱等表示,意見提到細化規范征收征用的法定權限和程序,這是最根本的法律約束。而遵循及時合理補償原則,關鍵是及時。到底是事前、事中還是事后?補償費用是多少?都要在征收之前就應該談好。
  中國人民大學法學院教授劉俊海建議,在適用實際損失賠償原則的過程中,應當引入價格評估程序,且評估機構應當是利益受損當事人和政府共同指定的機構。如果雙方不能形成一致意見,應由法院指定評估機構。如果評估有誤,評估機構要承擔損害賠償責任。
  焦點三 農民宅基地權益如何保障?
  關鍵點:落實用益物權
  【文件精神】深化農村土地制度改革,堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、糧食生產能力不減弱、農民利益不受損的底線,從實際出發,因地制宜,落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權,賦予農民更多財產權利,增加農民財產收益。
  【專家解讀】“這項涉及數億農民切身利益的規定要求,是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確?!眲⒖『5葘<艺f,過去,農民對農房宅基地只擁有使用權,造成抵押貸款受阻,農民進城后宅基地使用權退出不暢,帶來一系列問題導致農民財產權利難以實現。
  “過去,宅基地制度注重保障農民住有所居的社會保障權利。而在當前城鎮化背景下,大量農民進城,不少地區宅基地社會保障權利弱化,財產權利性質日益突出?!睂O憲忠說,在這種情況下,需要在發揮宅基地的社會保障作用的基礎上,有序賦予宅基地的財產性權利。
  據了解,經過一年多的試點,不少宅基地試點縣市已取得實質性進展。湖北省宜城市對當地宅基地完成測量確權后,首批5戶已獲得共46萬元的農房抵押貸款,8個試點村共有112戶村民選擇有償退出宅基地。
  劉俊海、常鵬翱等專家認為,意見回應了農村“三塊地”的改革,提出落實宅基地的用益物權,賦予農民更多財產權利,增加農民財產收益,能夠使宅基地等原來的“死資產”在一定范圍內流動,最后變成“活資源”。
  中央頂層設計 還解決這些產權問題
  非公有產權保護弱于國有產權保護:堅持平等保護
  《意見》:公有制經濟財產權不可侵犯,非公有制經濟財產權同樣不可侵犯。加快推進民法典編纂工作。健全以企業組織形式和出資人承擔責任方式為主的市場主體法律制度,統籌研究清理、廢止按照所有制不同類型制定的市場主體法律和行政法規。加大對非公有財產的刑法保護力度。
  企業特別是民營企業過去的經營不規范問題:遵循法不溯及既往等原則
  《意見》:堅持有錯必糾,抓緊甄別糾正一批社會反映強烈的產權糾紛申訴案件,剖析一批侵害產權的案例。嚴格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新舊法之間從舊兼從輕等原則,以發展眼光客觀看待和依法妥善處理改革開放以來各類企業特別是民營企業經營過程中存在的不規范問題。
  涉案財產處置隨意牽連合法財產:依法慎重采取強制措施
  《意見》:嚴格規范涉案財產處置的法律程序,依法慎重決定是否采取相關強制措施。嚴格區分經濟糾紛與經濟犯罪的界限、企業正當融資與非法集資的界限、民營企業參與國有企業兼并重組中涉及的經濟糾紛與惡意侵占國有資產的界限,防范刑事執法介入經濟糾紛,防止選擇性司法。
  “新官不理舊賬”:完善政府守信踐諾機制
  《意見》:大力推進法治政府和政務誠信建設,地方各級政府及有關部門要嚴格兌現向社會及行政相對人依法作出的政策承諾,認真履行在招商引資、政府與社會資本合作等活動中與投資主體依法簽訂的各類合同,不得以政府換屆、領導人員更替等理由違約毀約,因違約毀約侵犯合法權益的,要承擔法律和經濟責任。
  國資“蛀蟲”:防止內部人任意支配國有資產
  《意見》:以制度化保障促進國有產權保護,防止內部人任意支配國有資產,切實防止國有資產流失。建立健全歸屬清晰、權責明確、監管有效的自然資源資產產權制度,逐步實現各類市場主體按照市場規則和市場價格依法平等使用土地等自然資源。
  侵犯知識產權成本過低:提高侵權法定賠償上限
  《意見》:提高知識產權侵權法定賠償上限,探索建立對專利權、著作權等知識產權侵權懲罰性賠償制度,對情節嚴重的惡意侵權行為實施懲罰性賠償,并由侵權人承擔權利人為制止侵權行為所支付的合理開支。
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